Le Gouvernement luxembourgeois a présenté sept mesures destinées à relancer la construction de logements, soutenir l’accession à la propriété et redonner de l’attractivité à l’investissement immobilier. Ces mesures s’appliquent progressivement à partir de l’été 2026.
1. Un nouvel amortissement accéléré très favorable aux investisseurs
C’est sans doute la mesure la plus marquante pour les investisseurs.
Le Gouvernement instaure un nouveau régime d’amortissement accéléré reposant sur la règle des « 3 x 6 » :
- 6 % d’amortissement par an pendant 6 ans ;
- applicable lorsque la base amortissable du bâtiment ne dépasse pas 600.000 EUR par immeuble ;
- si cette base est supérieure à 600.000 EUR, le régime classique de 2 % s’applique sur l’ensemble de la base amortissable.
Pour les acquisitions réalisées en 2026, les contribuables pourront choisir entre l’ancien et le nouveau régime. À partir du 1er janvier 2027, ce nouveau dispositif deviendra le régime applicable aux nouvelles acquisitions.
Notre analyse AIBM
Cette mesure améliore significativement la rentabilité fiscale des investissements locatifs. Pour un immeuble dont la base amortissable atteint 600.000 EUR, l’amortissement annuel pourra atteindre 36.000 EUR pendant six ans, ce qui constitue un levier important pour réduire la base imposable des revenus locatifs.
Pour les investisseurs envisageant un achat en 2026, il sera particulièrement important d’analyser le régime le plus avantageux en fonction de leur situation fiscale.
2. Exonération des droits d’enregistrement sur les VEFA
Les acquéreurs d’un logement destiné à leur résidence principale ne paieront plus de droits d’enregistrement sur la partie construction lorsque le bien est acquis en VEFA et que les travaux sont réalisés à maximum 80 %. Les droits resteront dus uniquement sur le terrain. Cette mesure est temporaire pour les actes conclus à partir du 16 juillet 2026 et pendant trois ans.
3. Le « Bëllegen Akt » passe à 45.000 EUR
Le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » est relevé de 40.000 EUR à 45.000 EUR par personne.
Concrètement, une personne seule pourra acquérir un logement d’environ 640.000 EUR sans supporter de droits d’enregistrement, tandis qu’un couple bénéficiera d’un avantage encore plus important.
4. Une TVA réduite à 8 % pour certains logements locatifs sociaux
Un taux de TVA de 8 % sera instauré pour les logements locatifs à vocation sociale répondant à plusieurs critères (surface, prix, rendement locatif, durée de location et conditions du locataire).
5. Création d’un « Housing Bond »
L’État lancera début 2027 un emprunt obligataire citoyen de 250 millions d’euros destiné à financer le logement abordable. Les intérêts seront exonérés de retenue à la source libératoire.
6. Des aides aux intérêts d’emprunt renforcées
Les plafonds pris en compte pour le calcul de la subvention d’intérêts sont relevés :
- jusqu’à 300.000 EUR pour les jeunes acquéreurs (35 ans maximum) ;
- jusqu’à 250.000 EUR pour les autres ménages, avec une majoration par enfant également augmentée.
7. Davantage de moyens pour développer le logement abordable
L’État disposera de moyens supplémentaires pour acquérir des logements en VEFA, y compris des parties de projets immobiliers, afin d’accélérer la création de logements abordables.
Ce qu’il faut retenir
Ces mesures constituent l’une des réformes les plus importantes du marché immobilier luxembourgeois de ces dernières années.
Pour les investisseurs, le nouvel amortissement de 6 % pendant 6 ans sur une base pouvant atteindre 600.000 EUR est clairement la mesure phare. Elle améliore sensiblement la rentabilité après impôt des investissements locatifs et pourrait contribuer à redynamiser le marché du logement neuf.
Chez AIBM, nous recommandons aux investisseurs et futurs acquéreurs d’analyser leur projet avant la signature afin d’optimiser le choix entre l’ancien et le nouveau régime d’amortissement pour les acquisitions réalisées en 2026, ainsi que l’ensemble des nouveaux avantages fiscaux introduits par cette réforme.